老城区+地铁口+7字头,这种房能不能买看两点

老城区+地铁口+7字头,这种房能不能买看两点
老城区+地铁口+7字头,这种房能不能买看两点
老城区+地铁口+7字头,这种房能不能买看两点
文/宁采尘
[求实求真,不怕有鬼]
有扒友近期敏锐地发现,北湖商圈出了个7字头的地铁房,而且卖毛坯。横盘期才刚开始,就来了个“大瓜”,确实让人激动……


老城区+地铁口+7字头,这种房能不能买看两点
北湖商圈7字头毛坯房?
一看,扒友还真没说错。
原来,这个7字头,是北湖刚改盘“保利心语”的公寓产品,名叫保利轻SOHO。
采尘上网查了一下,这个项目位于北湖腹地,明秀东路一线临街的位置。
ta和北湖网红商业体“大唐天城”一字排开,两者距离不到200米,各占一个地铁口。 
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▲项目位置
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▲北湖南路站地面出口平面图
盘点最近冒头的7字头房源,大部分散落在边缘城区的非热门板块。
相比之下,像保利SOHO这种“老城区+核心商圈+地铁口”的楼盘,确实挺少见。
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▲7字头房源的分布地图(不完全统计)


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姓商,却带独卫+烟管
市场上公寓很多,但从技术指标来看,也分三六九等。
那么,7字头的保利SOHO,属于哪一类呢?
SOHO是Small Office,Home Office的首字母缩写,原意是指“居家办公的自由职业者”。
进入到中国之后,SOHO不再指代一类人,而演变成一种可商可住的空间形式。
从案名即可定义,这个保利SOHO,是个宜商宜住的商业公寓,主打小户型。
据了解,该项目共有16层。其中,1-3层是商业裙楼,4-8楼是开发商引进的酒店式公寓,9-16楼是SOHO。
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▲产品分布图
SOHO主力产品是40-60㎡一至两房,4t25户,每户带独立卫生间,层高3.6米,不通燃气。
关于油烟管道,目前没有配备。但如果批量购房,业主可和开发商协商,由开发商负责增设。
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▲平层图
从产品信息看,这个项目确实同时满足办公和居住的功能,灵活性强,属于公寓市场里中等偏上的类型。
只可惜层高略为尴尬,如能做到5.09米,这个产品估计会成为“爆款”。


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别急,先看回报率 
从地段、配套、产品等各项指标来看,ta确实还不错。
但如果从投资品的角度,回报率才是关键。
市面上可以选择的投资品很多,但不管哪种,都离不开门槛、收益、风险这三大核心参数。
像股票和期货,不是普通人玩得溜的,谁玩谁知道。
投资实体经济,开店做老板,也不是人人都有这个精力。
相比之下,地产的门槛和难度确实低一些。
SOHO这个产品,回报率如何?
据了解,目前在售的房源是10-11层,主力总价区间是38-46万,有部分7字头。
采尘考察了当下北湖市场的租金情况,取均值为起步价格,再以年租金约5%的递增计算,大致推算出未来10年的收益情况:
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▲2019年北湖商圈办公/自住租金水平(仅供参考)
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▲按7字头买入的投资收益分析(仅供参考)
由于北湖人口密集,交通便利,又有价格优势,总体看,SOHO门槛较低,收益还不错,交房后基本可实现以租养贷,综合回报率有望接近8%,跑赢通胀没毛病。
需要提醒的是,数字看起来的确不错,但前提是能做到一直满租。


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再看租赁市场
做“包租婆”固然很爽,但前提是能对租赁市场做出科学、合理的预判。
这即是客观题,又是脑洞题。
采尘最近去逛了逛北湖,发现这边人气很足,消费水平适中,业态很接地气,老城区的人口基数和商业活力可见一斑。
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▲大唐天城购物中心开业盛况
那么未来5到10年,北湖商业公寓的客群、业态、租金水平会往什么方向发展?
首先,服务主力是青年群体,他们对地铁和享受型消费的依赖会越来越强。
其次,业态会从自住、办公、美容、摄影、酒店式公寓、桌游、小型工作室,转向更多元的体验型、服务型的中端业态。
再次,基于以上两点,往后租金大概率会稳中有增。
毕竟,能够同时满足老城区、核心商圈、商业成熟、人口密集、地铁上盖、商住两用的公寓产品,在市场上并不多见,因此以上预判仅适用于个盘,不能套用。


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不是谁都适合
每一种产品,都有其对应人群。
SOHO并不适合全部人。毕竟“姓商”还是“姓住”,区别还挺大的。
对于有落户、学区需求的购房者而言,商业公寓不适合你。
那什么人可以买呢?
其一,“先住后租”的年轻人。
从供应看,低门槛的住宅已经被边缘化,这是城市发展的必然,这也是刚需之痛。
不少年轻人,还是希望可以住在核心城区,享受便捷的交通、成熟的配套,尤其注重消费和娱乐上的丰富性和便捷性。
对于这部分年轻人来说,SOHO称得上是相对优质的过渡型资产。
其二,普通投资客,特别是保守型群体。
对于大部分普通投资客,特别是偏向理财保守的中老年人,房票紧张,有没有较高的抗风险能力。
商业公寓因不占住宅名额,反倒显出优势。加上7字头加持,能跑赢通胀,相对是不错的“保本”方案。
最后,不管任何的投资产品,想要获得可观的收益,都是要抓长线的。
路遥知马力,总会有项目能够逆流而上,成为“长线黑马”。
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文|宁采尘  编|八阿哥
本文版权为扒房所有

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