4.5万买绿地国际花都露台“遭套路”,这些便宜不要碰!

昨天说了刚需买房方法论(←点击阅读),今天十三妹来以案说法,揭开开发商那些灰色空间的套路。贪小便宜容易吃大亏,有些赠送空间可以碰,有些空间真心碰不得。



Part 1

4.5万块被套路了


3月11日,“南国早报”微信公众号发了题为《套路深!市民在南宁绿地国际花买房起纠纷,钱要打水漂了?》一文后,引发广大市民的转载和热议。


文中讲述,南宁市民丁女士在绿地国际花都买房时,售楼小姐称加4.5万元并签一份同意改造房屋协议(协议由售楼小姐保存)就可以使用窗外露台(商铺屋顶空间)。结果收房时却发现,从房间到露台根本没有门,而且露台上安装有排风管和燃气管道。


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▲绿地国际花都商铺屋顶露台。


去年8月,她找售楼小姐讨说法。售楼小姐咨询了工程部后,称这些管道问题没解决,丁女士买的房子就是问题房,她叫丁女士不要收房,也不要交贷款尾款。但去年10月,丁女士未等到关于该问题的解决方案却收到多张律师函,律师函称丁女士“不按期收房,没有交贷款尾款”。


事后丁女士找售楼小姐理论,得到的答复是:露台属业主共有,自己未作承诺。物业公司也表示,露台属于小区业主的共有部分,归全体业主共同管理,如果业主擅自使用,是违反《中华人民共和国物权法》的。文中称,与丁女士有同样遭遇的共有11户。



Part 2

吃了亏却拿不出证据


这一案例在南宁扒房QQ群里也引起了热议,大家纷纷表示“套路太深”。很多扒友同情丁女士的遭遇,谴责售楼小姐的“不厚道”行为。也有一部分扒友则对丁女士等的遭遇“哀其不幸怒其不争”,认为是贪小便宜吃了大亏。


十三妹仔细看了文章,对丁女士的遭遇深表同情,明明吃了亏,竟一点维权的证据都拿不出。只因丁女士缺乏经验,中了连环套。


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▲城市里套数很深。


第①套:额外交钱没有票据,额外签订协议没有存底。


第②套:轻信“建议”,通过拒还房贷维权(房贷为银行与业主直接签署,开发商仅存在担保责任,拒还房贷情节严重可导致房产遭拍卖抵银行欠款)。



Part 3

认清归属权,有些空间不能碰


十三妹想说,丁女士的遭遇并非个案。


房产开发过程中,有众多的非产权面积存在,常见的如商铺屋顶露台、一楼住宅的入户花园、顶楼坡屋顶阁楼、人防车位等。因为没有取得专属产权、无法正式销售。对于这些“鸡肋”,开发商常常通过“低价”方式处理,通过“半卖半送”将“使用权”让渡给购房者,而这些廉价得来的额外使用面积通常风波不断。


你可能会问:为什么开发商收了钱不兑现承诺,问题出在哪里?今天十三妹就来跟大家吧啦吧啦这些“赠送空间”,究竟哪些能碰,哪些不能碰?


其实,判断标准只有1条,那就是认清这些赠送空间的归属权。说直白点,明确这些空间的处置权谁说了算。



第1类:商铺屋顶露台


这类“赠送空间”很常见,有住宅底商的建筑体多会存在这样的空间。这类空间的存在一般在建筑使用上的用途是安放商铺所需的设施设备,如商铺排烟管道、住宅燃气主管、空调外机、门店巨幅招牌架等。


这类空间处置权的归属,物权法是这么认定的。《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”


就是说属于《商品房买卖合同》划定的红线范围外的空间属于小区业主共有,那这个露台的处置权是归小区所有业主的。


意味着开发商对这样的露台并没有真正意义上的处置权,其任何形式承诺都是空头支票。


有些购房者心存幻想,认为可以搭建阳光房愿意多花几万冒险一试。其实从使用角度上,这类空间通常用于安装各类设施设备,在使用上极大不便。就算忽略掉处置权和设施上在障碍,私自搭建的阳光房将涉嫌违规建筑,可能遭遇城管强拆。


所以,不论从处置权和实用角度,十三妹都建议大家不去碰这类“赠送空间”。



第2类:一楼住宅入户花园


还有一类赠送形式,就是一楼住宅边上的景观带(主要指别墅、洋房之外的普通小高层、高层住宅)。


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▲一楼住宅前花园。


一楼的房子通常因为湿气重、噪音大等原因滞销,开发商为了将房子卖出,通常承诺将部分园林面积划分给这户,供这户作为私人花园使用。那么这类“赠送空间”的归属权归谁呢?


其实上文《物权法》第70条规定同样适用,小区的公共绿地一样归全体业主所有,除了一楼住宅《商品房买卖合同》划定的红线范围外,其他包括入户大堂、架空层、绿地等都属于公摊面积,归属权归全体业主所有。


从保险角度考虑,十三妹也不建议大家花钱去买这样的额外空间。但如果花较低成本、物业方面承诺不干预、同时开发商将这部分面积通过栅栏、绿化带等形式与公共绿地隔开,购房者实际将空间用作家庭景观带,与小区绿化相映成趣的话,倒可以一试,但还是不提倡。因为,其他业主闹起来就麻烦了。



第3类:顶楼坡屋顶阁楼


这类空间通常存在于欧式风格的建筑,为了照顾外立面及屋顶的风格,通常将建筑顶部设计成各类坡屋顶造型。 


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▲常见于欧式建筑中。


因为各处层高不一,这类空间通常很难作为普通住宅使用,但在建筑物的室内顶部,多少还是有点使用功能。所以一般开发商将此类空间与顶层住宅捆绑销售,购房者一般买下后自己搭建楼板和楼梯,做成复式住宅。其赠送思路其实是顶楼住宅的层高,因为有坡屋顶设计,所以这类建筑的顶层住宅层高会比楼下普通住宅更高,开发商正是利用这个层高在做文章。


该空间未超出《商品房买卖合同》所约定的红线平面,只是超出了《商品房买卖合同》约定的层高(普通住宅层高一般为2.8-3米,坡屋顶楼顶的层高局部可能达到6米 )。所以,层高3米及以下部分是有产权证的,超过3米层高的部分不属于产权面积。这类空间的处置权一般认定为顶楼住宅的所有者。如果顶楼性价比较高(指的是阁楼的使用功能和价格的对比),十三妹鼓励大家入手。


需要注意的是,顶楼露台(没有屋顶的部分)的处置权,与第一类商铺屋顶露台一样归全体业主所有,一般用于放置太阳能、排风设备等,切勿与室内阁楼面积混为一谈。



第4类:人防车位


人防车位归属权的认定争议较大。我们先来认识一下人防空间,主要指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室等。


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▲人防车位只能租不能售。


《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”对于人防工程的所有权归属并没有做出规定,从各地的地方性法规、地方政府规章和规范性文件来看,也各不相同。


一般界定产权最基本的原则应该是谁投资谁享有产权。对于商品房小区的地下人防工程,国家并没有投资,所以国家并非商品房小区地下人防工程的所有权人。在法律没有明确界定所有权归属的情况下,应当认定投资者就是所有者,但国家可以在战时征用人防工程。


如果人防车位建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的,应当认定为归投资者所有;如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中,业主实际上已支付了人防工程的建造费用,则业主应当是所有权人。因为业主购买房屋时,购房的单价一般没有详细列出包含的费用类别。所以通常认定人防空间的使用权归投资者——也就是开发商所有。


必须明确,我们平时买车位时,划分在人防区域的车位只有使用权,开发商让渡的也只能是使用权,一般只能签署《租赁协议》,无法办理产权证。


这类车位的使用年限一般与房子年限一致,使用上与产权车位没有差别。但十三妹提醒大家,购买这类人防车位签署《租赁协议》时万万留个心眼,法律规定《租赁协议》约定的租赁时限不能超过20年,否则视为无效合同。关于使用年限的约定最好是:首签20年,到期自动续约。免得因协议无效而被开发商钻空子提价重售。


十三妹吐血码字,如果觉得对你有帮助,请分享给身边的朋友。


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