有一种尴尬,叫大户型配多了|扒你不知道的定价与置业逻辑

有一种尴尬,叫大户型配多了|扒你不知道的定价与置业逻辑


天冷了,有一种尴尬,叫忘穿秋裤。


楼冷了,有一种尴尬,叫大户型配多了。


天下大势,浩浩荡荡,顺之则昌,逆之则亡。现在流的泪,都是当时脑子进的水。


不懂大势的开发商,因决策失误而陷入尴尬,这怪不得别人。


对购房者而言,也应该知己知彼,顺应大势,讲求逻辑。今天,就给大家讲讲市场的逻辑,讲讲开发商定价的逻辑,讲讲逆境下的置业逻辑。



◎说在前面:这里所说的大户型,特指与小户型享受同样资源的大户型,具有一线江景或豪宅等大户型等不在此列。



Part  1

价低也难卖!大户型遇尴尬


前两年,南宁市场有个怪现象:同一楼盘同一栋栋同一楼层的大户型单价普遍贵过小户型,却仍遭抢购。


以五象湖片区的万科魅力之城、绿地国际花都、华润二十四城等为例,120平以上大户型单价明显贵过八九十平的小户型。


以下是2015年1-11月南宁楼市不同面积段住宅量价情况。其中,120平以上户型成交1.76万套,同比上涨14%,成交均价比80-120平户型贵700元/平以上。


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▲2015年1-11月住宅成交量价。来源:南宁微楼市


随着国家全面放开二胎,不少专家那时曾预言“二胎放开,四房迎来春天”。于是,随处看见类似以下的报道:


二胎时代,四房才是标配

二胎放开,四房的春天来了

二胎开放,四房是刚需五房是首改六房才算改善


于是,很多开发商信了,纷纷调整户型供应结构,加大大户型的配比。


到今年,一个现象很自然的出现了:大户型供应升高,哪怕是西乡塘江南等刚需为主的区域,也出现了不少130平甚至140平以上的大户型。


结果你也知道了。


政策加码,首付提高,购房门槛加大后,大户型走量相当艰难。为了加快去化,很多楼盘不得不调低大户型的单价。


然并卵。


户型很舒适,折合单价还便宜,却走量缓慢——大户型陷入了尴尬。



Part  2

价高还好卖!小户型走俏


几分欢喜几分愁。与之相反,小户型却风生水起。


尤其是一些刚需区域,比如兴宁、西乡塘、江南等区域,同时期推出的产品,小户型可以很快销售完,大户型却越积越多,成为去库存的难题。


以相思湖为例,万科金科绿地等今年新面市楼盘都配了许多120甚至130平以上产品,户型设计优于小户型,销售却并不理想。


当下的大户型如何快速去化,已经成为各位营销总挠头的事。而小户型,尽管调控高压,仍旧不算什么事。


不仅如此,小户型的单价还明显高于大户型,仍旧不缺买家。



Part  3

大小户型结局迥异的逻辑


按道理,大户型的设计更合理,通风采光等方面更佳,居住更舒适,为何与小户型遭遇完全不同的结局?


首先,二胎放开四房当道是鬼扯。


数据显示,国家放开二胎后,并未因此出现生育二孩数量陡增的情况。试问,二胎全面放开,你会选择生二孩吗?生育二胎前,你减除了生育二孩的后顾之忧了吗?


老实说,现在已经不是政策放开,大家就愿意生孩子的年代了。


其次,也是最最最重要的,供需错配,购买力不够。


如你所知,今年南宁房地产市场给购房者最大感觉就是满城尽是精装房、房价全面破万、首付显著提高。


很多时候,你手握30万首付竟买不到像样的房子。而大户型具有“三高”,总价高、首付高、月供高,购房者也知道大户型好,也知道应该一步到位置业,怎奈毕竟掏空年底借完七大姑八大姨也是有心无力——钱不够,压力太大。


再者,有些以刚需为主的区域,配置太多大户型本身就是挑战。要知道,不同区域是有不同区域的各自属性和市场认知度的。


比如凤岭、五象新区,你配多点大户型没毛病。因为,它们是大家公认的适宜改善居住、具有高价值区域。


但是,江南、兴宁、西乡塘等区域就不一样。刚需属性明显,地缘性客户属性明显,你要想想配置太多大户型,谁去买?


假设,有一套西乡塘140平总价130万的大户型,和一套五象新区110平同样总价130万的户型,放在你面前,你会选择谁?


我想,更多人会舍弃西乡塘,选择五象。


无论政策如何走,也不能忽略市场的根本逻辑——供求关系。


供应过剩,就会导致价格难涨;供应不足,就会导致价格暴涨。就像当年大家疯抢大蒜,于是很多菜农都去种大蒜,结果大蒜供应太多,最后无价也无市。



Part 4

你不知道的开发商定价逻辑


不知道开发商的定价逻辑,你可能会被玩死。学会精明的置业,必须读懂开发商是如何定价的。


今天就给你说说开发商爱玩的定价逻辑。


市场好的情况下,通常采用的就是房源素质定价法。即朝向好的、景观好的、楼层好的、户型好的、边套价格高。


比如,就一般的高层住宅而言,中高层价格高,朝向江景湖景或社区中心景观的价格高,边套高于中间套。也就是房源综合素质好的、舒适度高的,房价就会高些。


但是,遇到市场不佳时,定价方式也就发生了变化。以下挑几种常见的给大家说说:


①看需定价


尽管大户型素质高,价值高,但需求量太少,为了走量,也可能将大户型单价调低,达到控总价、加快去化的目的。这是目前各楼盘最常用的策略。而在2015年,之所以大户型贵过小户型,也是因为当时房价低、买大户型追求一步到位的购房者多。


②竞品定价


作为一个合格的营销总,定价一定不能局限于本身,要时时观察市场形势,特别是竞品情况,进行伺机定价。


常用的是,当你有竞品没有的小户型,同时还有与竞品共同拥有的大户型时,可采取降低大户型价格,同时提升小户型价格的方式,即可达到加快去化的目的,也可实现利润率的总体要求。


③挤压定价


今年在很多开盘现场会看到很多反其道而行之的定价方法——同样条件的大户型单价奇高,总价奇高,小户型却相当优惠,甚至出现大户型单价贵于小户型1000元/平以上。


很多小白可能觉得开发商傻,大户型不好卖还定那么高价是想怎样?


其实,如此定价的目的,就是为了让你对大户型望而却步,通过挤压购房者的心理,加速小户型的去化。


当开盘小户型去化完了,大户型再重新定价,通常会比开盘时优惠不少。不过,此种定价必须是房管局批的预售价+精装价足够高的情况下,才可以玩得转。如果本身预售价就相当低没利润了,就没啥可操作的空间了。


④特惠定价


这种是我们最常见的。特别是在市场不是特别好的时候,许多楼盘经常会搞一些特惠房,进行所谓的特价销售,以达到吸引客户、增加案场人气、带动销售的目的。


不过呢,这些所谓的特惠房,通常是前期挑剩下的,通常是边角料。而且,特惠房这周说是10套,下周可能又出来10套,永远的特惠都有可能。



Part  5

新形势下的买房思维


买房不能光看自己的腰包,更要讲求逻辑。如今这种市场情况下,我们该如何买房?


首先,要读懂大势。


大势是什么?大势是不管你怎么抱怨都阻挡不了的趋势。南宁楼市的趋势是,城市会进一步扩大,人口会进一步增加,房价也会进一步提高。


现在均价1万觉得贵,2020年均价1.5万你觉得更贵。在大势面前,我们的力量往往是螳臂当车。


大势是什么?未来5年内,中国前10强房企的市场占有率会超过四成,中国数万地产公司将有一半的房企被淘汰出局。


故,期待房价大跌是不现实的,买房首选生命力较强的大牌房企,否则你买的房企几年后可能就死掉了,那就悲剧了。


其次,逆向思维买大户型。


大户型更舒适,现在房价还更低,但因总价高,政策严,很多人不敢买。越是这个时候,越是入手大户型的时机。这就是少数人的逆向思维置业观。


最后,量力而行。


买房是大事,生存更是大事。买房是为了更好的生活,如果买了房后连生存都保障不了,那还是算了。如果首付全靠借,收入没保障,未来毫无支撑,月供也负担不起,那还是悠着点。


PS:这周末,南宁有很多楼盘忍不住要开盘了,我有一种预感:挺冷的。特别是,卖大户型的。


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