深度 | 南宁5000余套产权移交房去哪了?真相令人震惊

深度 | 南宁5000余套产权移交房去哪了?真相令人震惊

不扒不知道,一扒吓一跳。没错,说的就是叫人似懂非懂的产权移交住房(下称产移房)。

2017年5月,南宁创设性地按下“限地价、限房价、竞产移房”按钮。

1年多后,你知道南宁有多少楼盘要建产移房吗?你知道这些产移房去哪儿了吗?你又知道产移房究竟怎么运作吗?

小剑调查后发现,这个关乎政府、开发商、购房者三方利益的政策,有太多你不知道的秘密。


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两限一竞,一石二鸟

卖地是一门大学问:既不能卖亏了,又不能地价卖得太高(易引发民怨,被中央盯上)。

土地这块大蛋糕,究竟怎么切,才能一石二鸟,一直是各地方政府绞尽脑汁思考的大事。

终于,2017年5月,南宁想出奇招——“两限一竞”,即限地价+限房价+竞产移房。

这招的妙处就在于,限了最高地价,地价就不会高得离谱,上至国土部下至民众都好交代;限了房价,房价(毛坯价)就不会太高,住建部、国家统计局那里也好交代。

竞产移房就更牛13了。

ZF从此当上甩手掌柜。因为深知,土地就是开发商的命根。于是乎,就让他们抢,但抢到限定的地价了,就要抢产移房。谁承诺建的产移房多,地就给谁。

产移房是什么?简单概括,就是开发商无偿建设的,建完了移交给政府的,由政府来分配的房子。

如此一来,既卖了地,又无偿得到了可以分配的房源(或可用于人才吸引,或给中低收入人群做保障房),岂不是一箭双雕?

谁说鱼和熊掌不可兼得?


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产移房的前世今生

世界上本没有产移房一说,人太聪明,脑洞大开后就有了。

免得有些扒友看不懂,小剑给大家简单回顾下南宁产移房的前世今生。

2017年5月上旬,南宁国土局官网发布新的招拍挂公告,原计划5月出让的5幅限地价商住地块,延期至6月7日。

延期不重要,重要的是条件变了。

此前的条件是“达到地价上限后,转为竞公租房配建面积,按投报配建面积最大者得的原则确定竞得人”。

调整后变为“达到地价上限后,转为竞产权移交房配建面积,按投报配建面积最大者得的原则确定竞得人”。

5月26日,土拍政策再度调整。主要变更内容为,新增加了对出让地块所建商品住房销售均价(毛坯价)的限价。

自此,打着稳定地价和房地产市场旗帜的“限房价、限地价、竞产移房”政策正式出炉。这标志着,南宁土地市场进入与市场化背道而驰的“两限一竞”时代。

6月16日,南宁迎来“两限一竞”政策后的首场土拍。由于饥渴难耐,竟有18家房企参战。最终,5幅地块被碧桂园、绿地和联发瓜分。


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28盘,56万平米

2017年6月16日开始,南宁土拍市场就走上了“两限一竞”的不归之路。

那么,一年多时间过去了,至今产生了多少个配建产移房的楼盘?总建筑面积又有多少?

小剑对新政以来出让的每块地进行了逐一梳理,数据很吓人。

截至2018年7月初,南宁带产移房的楼盘总计达到28个,配建产移房总建筑面积达56.25万平米。

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▲南宁配产移房楼盘一览。

按照政策规定,产移房套型面积为80-120平米。假设每套面积取中间值100平米计算,56.25万平米则是5625套房。

56.25万平米、5625套房,并不是一个小数目。刚刚过去的6月份,全南宁也只不过卖了80多万平米。


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5625套产移房哪了?

问题接踵而来。许多人都想知道,这5000多套房去哪了?谁可以得到这些房?以什么样的方式得?

根据南宁国土局2017年发布的《关于我市近期国有建设用地使用权公开出让竞配涉及产权移交住房问题有关意见的通知》(下称《通知》),产移房应在首期建设,开发商建完,无偿移交给政府,由政府分配。

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▲南宁国土局官网文件截图。


抛开一些出让时间较晚的地块,去年出让的很多地块都已在卖,部分已接近清盘。奇怪的是,我们很少听说那些所谓的产移房的去向。

小剑走访了几个涵盖产移房的楼盘,咨询了些业内人士,得到的反馈叫人很震惊。

  • “不知道呢,等政府安排。”

  • “可能是分配给中低收入人群做保障房吧。”

  • “我们专门去问过政府了,政府说分配及运营政策都还在酝酿,先等消息。”

  • “我们已经卖了,优先政府人员申购,比正常商品房价格要便宜挺多的。”

  • “别问了,一般人是没有资格买的。”

  • ……


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是租还是卖?

等政府安排?政府人员优先低价入手?关于产移房,相信大家也有太多疑惑。

小剑忍不住想发问。首先,产移房是出租的呢?还是销售的呢?

作为一个上过大学的人,看了好几遍《通知》,愣是看不出个所以然来。小剑甚至怀疑过自己的智商。

还好,问过许多人,包括开发商、咨询机构、媒体、置业顾问,我终于知道,不光是小剑,恐怕连政府、开发商都没搞清楚。

是租给来邕发展的外来人才?是租给买不起房的底层刚需?还是像正常商品房一样销售?抑或类似龙凤首缘、盛禾佳园等限价商品房一样,低价卖给买不起正常商品房的人?

你不知道,我不知道,他也不知道。只有天知道。


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租金/房款归谁?

按照《通知》,所谓产移房,应该是开发商无偿建设,然后移交给政府,由政府来统一分配的。

关键是,租也好,卖也罢,应该不会是免费的吧?应该会收钱的吧?可是,收的钱归谁呢?

到目前已经有5000多套房,如果是出租,那未来也有不菲的租金。如果是销售,那更有相当规模的房款。

简单算一笔账。

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▲南宁产移房价值。

假设这些房低于市场价对特定人群销售,即便按南宁均价一半5000元/平米销售,56.25万平米的建面,总房款也有28.125亿元。

这些钱是归政府?


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开发商低价卖行不行?

近几周的调查走访中,小剑听到有项目的置业顾问说,他们的产权移交房能对外销售。

只是,价格会比正常房源低,且针对特定人群。言外之意,不是我等泛泛之辈有资格买的。

小剑想问,开发商把这些产移房低价卖,到底行不行?不是说无偿建设,交给政府来分配吗?

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▲恒大悦龙台效果图。该盘拥有10.8万平米产移房,是配建产移房最多的项目。

如果可以当商品房一样销售,那土拍时竞产移房还有何意义?那这些地的实际楼板价,我们都算高了,哪用摊那么高的成本。


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关系户低价买可不可以?

前文说了,有项目说产移房是低价卖给特定人群的。

有项目置业顾问介绍,这个特定人群主要就是有关部门人士。具体询问,置业顾问表示“不要问了,不能说”。

说好的政府来分配,但分配自己算咋回事?如果是真的,小剑想,这样的部门人士,估计仕途也快走到尽头了。

小剑真心希望,没有这种情况。

如你所知,与市场化背道而驰的“两限”政策,已经让开发商进入“拼命压成本,拼命高周转”的怪圈,无心去追求好房子,逼迫南宁房地产市场品质倒退数年,进入劣币驱逐良币时代。

假如“一竞”政策,也如此鸡肋,甚至成为权力者的游戏,那将是罪大恶极。


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摸着石头过河

小剑敢说,这绝对是一个不成熟的政策,目标不清晰,如何运营不知道,一切都在摸着石头过河。

2018年6月15日,南宁住房局颁布《南宁市住房保障和房产管理局2018年工作要点》,又一次提及了产移房。

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▲住房局官网截图。

“因地制宜做好竞配产权移交住房运营管理。制定竞配产权移交住房的相关管理制度,牵头平台公司选定竞配产权移交住房房源。竞配产权移交住房房源移交平台公司后,指导平台公司适时发挥产权移交住房在平抑房地产市场、发展住房租赁市场、拆迁安置、平台融资等方面的作用。”

看来,至今都没想清楚。


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岂能雾里看花,必须明明白白

用“雾里看花,水中望月,变化莫测”来形容当下的产移房政策最贴切不过。

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▲烟雾缭绕的南宁楼市。

大家都知道,产移房,关乎政府的利益,关乎开发商的利益,也关乎普通民众的利益。

如果开发商依旧像正常商品房一样销售产移房,那土拍时又何必竞产移房?那岂不成了赤裸裸的忽悠人?

如果政府都没想清楚产移房这个命题,就急急忙忙去推进,请做好收拾烂摊子的准备。

如果有关部门以权谋私,将产移房变为自己单位的福利房,请小心自己的乌纱帽。

最后,衷心希望,有关部门就产权移交房一事,早日给大众一个明白。


延伸阅读

产移房是个啥?

产移房,全称产权移交住房,由“产权+移交+住房”3个词组成。

按照小剑的理解,即有产权的,不是小产权房;开发商建好了要移交给政府,不能由开发商自行处置的;它是一种住房,不是商业。

概括就是,开发商无偿建设,建了移交给政府,由政府来分配的有产权住房。

再看看南宁政策是如何规定的。

产移房套型面积控制在80-120平米;应在首期建设;开发商申报预售前,由产移房接收单位核选相关房源;产移房不要求集中配建。

至于谁是产移房接收单位,产移房具体怎么分配,申请人要满足什么条件,是出租还是销售,以及后期如何运营管理,政策均未提及。

|文/七小剑  编/八阿哥

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