深扒 | 警惕换了马甲的“三产房”

深扒 | 警惕换了马甲的“三产房”

扒房君,相思湖XX盘,卖4000多一平,能买吗?”、“江南区XX项目说是安置房,是不是真的?”……


最近,扒房后台留言咨询各种所谓安置房的多了起来。


提笔前,五月地特意问了度娘,看南宁目前盛行的所谓“安置房”是啥情况,是否“五年后补交土地出让金真能办房产证”?


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认识真李逵,什么才是“安置房”?

先来认识什么是真正的“安置房”。


安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。


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▲安置房定义


从安置房的定义可以看出,构成安置房定义必须符合这几个要素:


1、安置房的主导单位是政府。

2、安置的原因是因城市道路或公共建设项目拆迁。

3、安置的对象仅限被拆迁的住户。


同时满足这3个条件,才能认定为真正的安置房

以为安置房的特殊性,所以安置对象只能是被拆迁住户本人,不能更名或转让,也就是说你哪怕花钱买也是买不到的。


那么江南和相思湖城甚至良庆区中村附近扎堆的售价4000多元/平的所谓“安置房”到底是什么房?为何要冒名“安置房”?


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扒开马甲,李鬼到底是个啥?

经走访了解,这些扎堆在城中村附近的所谓“安置房”的土地其实是“村庄住宅回建用地”“回建三产用地”。


这些土地,属于农村集体经济组织的经营性建设用地(俗称“三产用地”),是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题,而留给农村集体组织的集体土地。


在这种土地上盖的房子,就是俗称的三产房,如果不叫这个名字,那就是换了个马甲的三产房,而已。

他们之所以冒名“安置房”的原因,还得从安置房的土地性质和类型说起。


安置房,因土地性质不同而分为三种类型:

1,国有出让土地性质的拆迁安置房(统称全产权房屋),全产权房屋取得房产证后可上市交易;

2,国有划拨土地性的拆迁安置房(统称有限产权房屋),有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易;

3,集体土地性质的拆迁安置房,不能直接上市交易。


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▲安置房土地类型及上市交易条件


集体土地上的拆迁安置房想要上市交易,通过转变土地性质实现:

  • 经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后,可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地;

  • 而国有划拨土地转变为国有出让土地的,经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款,在两次转变后,在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

所以,“农村住宅回建房”、“三产房”冒名“安置房”的原因,根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆,冒用“安置房”更容易取得购房者信任。


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“回建房”“三产房”如何运作?

众所周知,只有国有土地上合法报建的房屋才有产权,集体土地须经过改变土地性质,依法征收为国有土地后,按国有建设用地的流程开发才有产权。


那么“村庄住宅回建用地”、“回建三产用地”既然是集体土地,到底如何运作?


从开发模式上,投资商与村委达成协议,通过租赁集体土地30-50年使用权对地块进行投资开发。


作为回报,投资商通过支付土地租金或收益分成给返给村委。


一般投资商取得土地使用权后,经规划设计、报建、施工,将使用权销售给购

房者。


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▲三产房利益主体之间的关系


从三个利益主体之间的关系可以看到,村委(土地提供者)、投资商(出资建设)、购房者之间的利益关系并没有形成闭环, 购房者和村委之间没有任何权利义务关系。


为何会这样呢?


五月地经实地探访,发现根本原因在于该土地完全使用权和开发运营权仍归村委所有,投资商没有取得


基于此,购房者购买三产项目所签署的《合同》并非《买卖合同》或《租赁合同》,而是《合作建房合同》。


来看一个三产项目的《合作建房合同》部分内容:


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▲某三产房项目《合作建房合同》部分内容


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▲某三产房项目《合作建房合同》部分内容


《合作建房合同》约定的内容总结如下:购房者出钱与投资商共同建房,而取得该套房屋的N年使用权。


运作模式基本了解,那么问题来了,这样的房子能不能买?


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三问“三产房”能不能买?

“三产房”能不能买,为帮助购房者更好认清三产房,五月地整理了几个问题。


1、买“三产房”享受的权利和商品房有哪些差别?


通过上文知道,购买“三产房”仅享有房屋使用权(通常是30-40年),无产权;


商品房因土地产权清晰,手续齐全,购房者享有完全产权,可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等,取得《不动产证》后可自由上市交易,而三产房不得。


2、三产房拆迁能否获得补偿?


尽管有些三产项目在《合作建房合同》上约定拆迁赔偿细则,但《合作建房合同》为投资商与购房者双方的约定,与土地提供方(村委)没有产生直接权利义务关系。

就是说,从权利义务关系上梳理,如遇到拆迁赔偿的情况,全体村民作为土地的集体所有者,并没有义务将土地的赔偿款分给购房者。


3、三产房可以通过补缴土地出让金可上市交易?


对此,五月地没有查阅到相关政策文件。

那就从三产SS常拿来做对比的安置房来看,集体土地上的拆迁安置房想要上市交易,尚须通过转变土地性质成为国有出让土地+补办出让手续并补缴土地出让价款两次转变后方能实现。

而三产地的集体所有者——全体村民在无直接利益驱动下会否愿意帮助购房者完成类似繁复的土地变性手续,扒房君表示怀疑?


说在最后

“毛改精”后,南宁商品房首付门槛大幅提高,三产房因其价格低廉的优势,吸引了众多刚需购房者的眼球。

但因土地性质的特殊因素,开发商资质和销售体系,在政府相关部门的监管体制外,烂尾风险系数较高,不推荐此类房源

当然,但凡买得起正规商品房,估计99%的人不会受到三产房低价诱惑。

存在即合理。三产房之所以有其市场,还不是拜高房价所赐。

|文/五月地   编/八阿哥

延伸阅读:南宁超20盘房价三四千!低价房到底能不能入手?| |扒房问答18│世茂中心可投吗?三产房能买不?哪种贷款方式好?

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