五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

售楼部开放1个月(9月22日开放),位于玉洞大道东的华润置地悦年华计划于10月28日开盘,一向“慢工”的华润加快了步伐。

对于华润置地悦年华这种新型的“康养”居住模式,市场上的说法褒贬不一,不少扒友私聊扒房君:悦年华到底值不值得买?


Part 1

高溢价,地段是唯一?

就“值不值得”买这个问题,扒友在“地段”这个因素展开了讨论。

有扒友认为,悦年华不是地铁一线,楞塘湖板块成熟度低,不太看好。

显然,这种观点的扒友认为“地段至上”。

为什么一定要讲地段?无非是看中地段带来的高溢价能力。

长期以来,买房“地段、地段、还是地段”的金句被不断洗脑,楼盘占位被奉为判断项目价值的最大考量因素。

有好占位就一定会高溢价?

看实例。

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲凤岭北部分楼盘分布

同在凤岭北,房龄相近的不同楼盘,二手房价价差可以达到4000-5000元/平。这种同一地段价格差距大的又何止凤岭北?!

十三妹认为,地段固然重要,但绝不是实现高溢价的唯一因素。

食材是一样的食材,差别在厨师。

而地产的厨师正是操盘的房企,说到底,就是品牌。

说到品牌,品牌房企扎堆的板块——五象湖同样最具说服力。

2016年销售时正面交锋的“万绿宝合华”,当年带装修均价6500-7000元/平,如今二手房价如何?

为公平起见,十三妹选择同一统计口查询。

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲“万绿宝合华”二手房均价表

(数据来源:房天下)

从涨幅看,普遍上之间涨46%~56%,涨幅最高的当属华润24城(如按其首期4999元/平算,涨幅达69%)。

虽地段同属,价值仍有差异。

显然,“地段”并非至上,地段+品牌才是实现高溢价的“双轮驱动”,缺一不可。


Part 2

华润悦年华地段中庸?

再说地段,有扒友评价悦年华地段“中庸”。

什么样的地段算“优等生”,学区因素排除(教育资源为房屋交付后教育局统一分配,期房阶段不作探讨)。

80%扒友一定回答:地铁房。

可,南宁7条地铁线(1号线~5号线、机场线、武鸣线),157个地铁站,沿线楼盘无数,个个值钱?

话不多说,先看悦年华的地段图。

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▲华润悦年华地段位置图

从区位看,悦年华距离五象总部基地约3公里,与良庆大桥南片相连。

位于广西第一门户大道玉洞大道上,BRT2号线(玉洞新良路口站)、机场线贯通,板块作为一个全新的后起新秀,规划前置,路网发达。

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▲BRT2号线站点

同时处于楞塘中湖头排,拥有一线湖景资源。

项目东侧规划有小学、中学等教育配套。

占据城市门户大道、BRT站、地铁、湖景的楼盘为数并不多。

当然,悦年华确实无法与五象核心区相比,同时也存在新区的通病,楼盘目前处于开发前期,成熟有待时日。

不过这一板块目前已聚集了如华润、融创、万科、龙光、阳光城、大唐等品牌房企。加上五象新区核心板块逐渐成熟,从今年的土地出让可以看出,悦年华这一板块,正逐渐成为土地出让的主角。


Part 3

“康养综合体”到底是个啥

悦年华的“康养综合体”与“养老地块”的联想,多数扒友总是先入为主地把整个悦年华当成“老年人社区”。

其实,“康养综合体”的重点应该划在“综合体”上。

这要从地块的规划说起。

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▲悦年华规划分布图

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▲悦年华规划图

规划上,悦年华将住宅区和颐养社区分地块开发。

颐养社区作为配套单独与地块二、三开发运营。

项目将中国传统模式(居家养老、社区养老)和西方现代养老模式结合,让居住与康养不用分开,实现“三代同堂”,覆盖全龄阶段的新型康养综合社区。

说起“康养综合体”,十三妹感触良多。

年龄越来越大,肩上挑着的不仅是繁忙的工作,还有上有老下有小的责任。

经历过“单位+医院+家”3边跑的“夹心层”,一定有过《老有所依》里江木兰(刘涛饰演)手上工作放不开、老人生病需要陪护、家里小孩没人管,导致生活一团糟的困窘。

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲《老有所依》剧照(来源网络)

像悦年华这样的“康养综合体”,缩短的不仅是看护的时间和空间成本,更是三代人之间心的距离。

当然,这种新型的居住模式,则看个人的喜好程度与接受度。


Part 4

均价13000无外收值不值?

悦年华本次推售的是1号楼和7号楼,户型有110平三房和125平四房

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲悦年华首次推售楼栋(1#、7#)


关于价格,据说跟此前八哥预测的差不多,预计均价13000元/平米,最低有12500元/平米的

悦年华地块去年拿地总价10.5亿,其中地块一楼面价就高达5000元/平,剥除4万平米的产权移交房,楼面价超7000元/平无疑,加上3000元/平建安成本,3000元/平精装标准,所以定价13000元/平米不意外。

关键是有无外收。

为此,十三妹以购房者身份专门进行了打探,华润置地明确表示无任何茶水费无捆绑销售。

若果真如此,与周边楼盘的售价差不多。目前周边楼盘主力价在11000-14000元/平米之间,当然这是不算外收的。

根据SS算的置业计划表,110平三房两厅两卫首套首付约31.9万;125平四房两厅两卫首套首付36.3万。

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲悦年华110平三房置业计划表(首套)


五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

▲悦年华125平四房置业计划表(首套)


对于刚需或者偏改需型购房者来说,在五象这样置业门槛算是偏低的了。


综合来看,悦年华目前看地段略弱,但品牌实力毋庸置疑,首期均价13000元/平米并无外收只能说还算公道,至于是否合适看个人接受能力。


另外,项目作为城市康养综合体,板块成熟度不足等,也要结合自身需求综合考量。


【楼盘档案】

五象这个新盘28日首开,1.3万/平无外收值不值?

◆◆◆

文/十三妹    编/小二郎

本文版权为“扒房”所有

【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。“扒房”力求客观真实,但难以涵盖项目所有信息。

扒友若有意购买,请务必注意了解项目及周边不利因素,样板房非交付标准明示。并在签署各类法律文件时,仔细阅读相关条款。

如有仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。

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