7问南宁北:楼市降温之下,真热门还是假兴奋?

7问南宁北:楼市降温之下,真热门还是假兴奋?


武鸣撤县改区之后,热度在今年逐渐升温,然而遭遇楼市调控,观望情绪与质疑之声四起。

楼市调控,是检验一个区域是否抗跌的重要标准之一。

那么,对于新“入编”的武鸣区,是真热门还是假兴奋?南宁北到底值不值得买?


1问:武鸣离南宁主城太远?

武鸣离南宁远吗?

这要看从什么角度看,还有是什么人看。从实际距离来看,武鸣区距离南宁主城区约40公里,走高速公里,驱车30-40分钟,不算近。

但武鸣之所以能够撤县改区,纳入南宁,成为另一城区,自然有其道理,说白了就是看上了它的人口与经济基础。

所以,在ZF看来,40公里的距离并不是什么大问题。

7问南宁北:楼市降温之下,真热门还是假兴奋?

武鸣规划了南宁北站、地铁(具体时间待定)、快速路等各种交通路网,都是为了拉近武鸣与南宁主城区的联系,确实花了大力气。

如果高铁、地铁等相关路网能建成,那么,武鸣区与主城区的距离,不再是大问题。

换句话说,政府要想吸引人和企业进驻,交通路网的建设是基础。


2问:地铁还有没有戏?

武鸣地铁线还有戏吗?

自从10月31日,南宁市发改委对南宁地铁建设进度做最新通报,3-5号线延长线/机场线/武鸣线未获国务院批准,无法在2020年前开工。

很多人的理解是武鸣线没戏了。但根据国务院的要求,对于新一轮轨道交通建设规划的城市,需本轮建设规划实施至最后一年或规划项目总投资完成70%以后,方可开展新一轮报批工作。根据南宁的进度,完成70%的投资,则到2020年。

简单理解,那便是包括武鸣线在内在几条地铁线,将于2020年后上报。至于是否会获批,那是后话。

但南宁不会放弃,这是城市发展与建设的需要。

不过很多网友认为,武鸣修建地铁成本过高,或许改建轻轨更为合适。这也不排除,南宁在2020年上报时,对武鸣线的规划做相应调整。


3问:高铁站能否顺利建成?

地铁线延后,尚存希望。那么,高铁站南宁北站呢?能否顺利建成?

南宁市发改委的通报中,对南宁“五象火车站”敲章“未批”,而对南宁北站留有余地,“建议对该项目主要建设内容和规模进行调整或不单独列该车站项目”。

事实上,作为贵南高铁重要一站,南宁北站的规划是2022年通车,届时时速350公里以上的高铁将全部转到南宁北站始发。

去年11月底,贵南铁路武鸣段征地拆迁工作动员大会已经举行,今年3月,中铁上海工程局已进驻武鸣。

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▲来源:武鸣信息网

2018年11月26日,武鸣区国土局发文称,贵阳至南宁高速铁路(府城段)房屋拆迁回建安置房项目拟用地总面积0.6367公顷,该方案已编制完成并通过县级听证会,予以公示。

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可见,南宁北站的相关工作一直在有条不紊地推进当中,顺利建成是大概率事件。


4问:教育园区能否顺利搞起来?

人,是城市发展的根本,只要有了人,就有了希望。

武鸣的人从哪里来?

没错,除了即有的70万人,还规划人口超30万的武鸣大学城(南宁教育园区)。

但南宁除了老牌的城西大学城外,此前新规划的五合大学城、阳明大学城都不温不火,武鸣大学城会如何?

根据规划,南宁教育园区规划总面积31.27平方公里,以建设中的贵南铁路为中心线分为东片区(武鸣区)和西片区(东盟经开区),规划容纳16-19所学校,总人口规模33万-37万人,其中学生16万-20万人。计划至2030年,全部建成使用。

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目前,已有广西民族大学、广西民族大学相思湖学院、广西医科大、桂林理工大学博文管理学院、广西机电工程学校等多所院校落户,其中11所落户西片区,6所已动工建设。

可见,政府对南宁教育园区的建设确实很上心,为的就是带来人。

这也不奇怪,正如本段开头所言,毕竟该大学城的意义非同一般,对武鸣新区的建设至关重要。

有了人,才会带来各种消费,推动区域的发展。


5问:武鸣区有没有升值潜力?

武鸣区有没有升值潜力?这是大家最关心的问题。

其实,扒房在以往的文章中,一直强调一个观点:城镇化的持续推进,未来有人口流入的城市都有升值空间。

因为,城镇化的逻辑就是人口流入,结婚,消费,买房,反哺促进产业。

人口流入,首先一大基础需求,便是住房,需要快速发展房地产。作为广西的中心城市,南宁将是这样的受益城市。

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▲中国城镇化进度

只不过,升值空间多大,能不能跑赢通胀,各区域又有分化。

这也是为何,武鸣区不遗余力地通过大学城将人吸引过来。那么,能不能留得住人,就要看这里的产业发展。

比如,东盟经开区打造产业园,以轻工业为主,目前引进了超340家企业,而正在推进的教育产业、现代商业(含酒店、旅游)等,也是为了解决就业。

所以,武鸣区有多大的升值空间,取决于未来人口的流入与产业化的进程。这需要时间来证明。


6问:大牌房企看好武鸣什么?

从武鸣区打出的一连环组合拳,可见南宁对于该板块发展的决心。

因此,除了主城区之外,武鸣对大牌房企的吸引力度不小。

目前,武鸣区已经有绿地、招商、江宇、君华、盛天、阳光100等知名房企进驻。像绿地这种大鳄,首期规模便是693亩的土地规模。

房企到底看上武鸣什么?

其实,无非就是赌武鸣区未来的潜力。有规划、有高校、有高铁、有产业……

当然,武鸣好山好水的自然资源以及深厚的骆越文化沉淀,都是房地产开发的神助攻。

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7问:假如买武鸣,该怎么选?

武鸣未来的规划确实美好,但这份美好是否能兑现,则看政府的态度与决心。对此,我们持乐观谨慎的态度,因为,任何一个新区的建设,都是在争议与推进中进行,只待时间兑现。

到底要不要买武鸣,每个人心中都有一杆秤。

对于自住来说,扒房一直是支持者。因为买房这件事,就是一个地缘性很强的行为。在这里生活、工作、安家也是理所当然。

那么,对于投资呢?就像前文所说的,会有升值空间,只是大小的问题。

已经布局一二线城市,或认为南宁主城区房价过高,那么,武鸣区“5”“6”字头的房价,值得考虑。

至于该如何选盘?

说实话,目前可选的标的不算多,而品牌是买房首选的因素。

如绿地东盟国际城,这个规划集居住、教育、商业娱乐、创意产业、康养等为一体的超级大盘,已有CGV影院、派立方等商家签约进驻,未来将是吃、喝、玩、乐、购、娱等一站式的大城,也是目前武鸣市场上的空白。

该项目也因此受到较大关注。目前,项目有毛坯高层或小别墅等产品。


【结语】

楼市调控之下,市场更加理性,南宁各大城区的楼市都在降温,这是不争的事实。

潮水退去,方知谁在裸泳。在楼市调控之下,也确实检验了哪些区域的房价虚高,哪些区域房价坚挺,哪些区域未来有潜力。

诚然,龙岗片区率先打起价格战,各大楼盘纷纷降价抢跑,可见区域房价有下调空间。

南宁北是真热门还是假兴奋?其实,严格来说,南宁北楼市今年才正式起跑,或许真正的高潮还没到来。

对于该区域,正如上文所述,持乐观而谨慎之态度。

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文|小二郎    编|八阿哥

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