实踩|恒大入邕首盘,交付2年之后……

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今天鉴的楼盘是恒大绿洲。作为一个仍然在售的老盘,作为恒大入邕的首盘,很值得一鉴。2014年首次开盘至今,接近5年仍有房源在售,产品如何?2016年底首期交付2年多,各方面表现如何?



Part 1

身世坎坷


2007年开始,恒大集团就已经进驻广西,率先在南宁拿下一个373亩大地块,地块位于五象大道沿线。


但恒大在南宁的发展之路并不顺利。


因极复杂的土地性质等原因,入邕首个地块搁置长达7年之久。在钦州等地市发展一段时间后,才回归南宁。2014年才正式推出位于南宁的首盘恒大绿洲。


恒大绿洲占地面积373亩,建筑面积76万㎡,共5500户,建筑密度仅24%,综合容积率2.4,一期容积率仅1.87。


规划指标很诱人,但恒大绿洲的营销之路却异常坎坷。


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▲华润二十四城广告。


2014年10月首次开盘,开盘就遇到了史上最猛价格战。广西恒大苹果园折后4288元/平起,华润24城打出4999元/平起,中海国际社区、万科魅力之城、绿地国际花都等大打出5字头价格。1


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▲2014年10月7日开盘现场。


在全市价格混战中,恒大绿洲却生生杀出一条血路,带精装6588元/平起,均价6900元/平。首期一次性推出1000多套房全部售罄,当日销售8个亿。



Part 2

开体验营销先河


逆市狂飙,首开量价一度碾压五象湖一众楼盘,恒大绿洲的成绩并不偶然,至少与以下4个方面有关。


①疯狂扫楼


回想当年去踩盘,发现好几个置业顾问都哑着嗓子。后面聊了才知道,置业顾问必须分班轮流出去挨家敲门推荐,硬生生从介绍品牌开始一遍遍讲解项目。


②铺天盖地投广告


当年的恒大,在活动和广告投入可谓挥金如土,每周小活动,每月大活动轮流碾压。广告更是无孔不入,报纸广播电视网络一个不落。


③体验式营销


最值得说的是恒大绿洲的体验式营销,率先开启了南宁体验式营销的路子。在当时,开放售楼部即呈现社区实景园林、人工湖、精装样板间、会所、室内外泳池等社区配套,是南宁少见的,直接震撼了一大波刚需客户,以至于凌晨了,售楼部依然有客户。


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▲当时的园林。


④首付3万起


最终拿下客户的杀手锏是低首付,到底有多低?首付3万元就能买到80平左右的2房、100平左右3房首付4万左右,免息分期3年。


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▲低首付广告。


轰轰烈烈的首开后,恒大绿洲以加推的形式迅速推盘。


体验式营销被迅速模仿后,随着五象新区的深入开发,恒大绿洲显得有些后劲乏力。



Part 3

交付2年之后……


作为首期已经交付2年多的在售盘,你最想知道的一定是恒大的答卷究竟如何。


总体说来,恒大绿洲的绿化值得肯定,尤其是一期容积率仅1.87的低密部分。


看一组园林实景。


实踩|恒大入邕首盘,交付2年之后……

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▲一期园林。

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▲地下车库。


丰富的园林成为三四期销售最好的广告,成交客户基本都冲着园林环境而来,三四期迅速走量的同时也埋下了隐患。


因三四期地块距离一二期较远,地块面积小,同时容积率较高,导致园林效果与一二期相去甚远,甚至遭到三四期业主强烈抗议维权。


最终,恒大做出妥协,预算三百多万对三四期园林进行整改。


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▲三四期园林改造前和改造中。


除园林外,恒大金碧物业也算尽心,后期维保修服务都能如约提供。


仍有遗憾的是,细节有点粗糙。不论是户型设计还是精装细节,恒大绿洲都还有较大提升空间。


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▲临时大门。


最尴尬的是,一个373亩大盘,目前连个像样的大门都还没有。



Part 4

五期“三景房”1.2万


恒大绿洲的地段处在大沙田板块和五象核心区之间,同时处在地铁4号线沿线。


地段虽然称不上核心,但比新区多了更接地气的生活配套,比老城更靠近新区。


恒大绿洲目前在售四期尾货,以及靠近五象大道的五期产品。


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▲红框处为三四五期。


五期为原售楼部地址,规划3#、4#、5#一共3栋楼,规划为2梯3户三房及四房产品。


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▲4#户型图。


作为恒大绿洲的收官楼栋,五期3栋楼前看邕江,后看社区湖,同时背靠五象岭森林公园,江景、湖景、山景叠加。


据置业顾问介绍,折后价1.2万元左右。在五象新区来说,不算贵。但必须承认,其户型竞争力较弱。



小结:调查来看,恒大绿洲地段虽非五象核心,但临五象大道主干道及地铁4号线,面朝邕江,背靠五象岭森林公园,加上超低的容积率、较大的楼间距,自住舒适度还不错。可以说,楼盘整体胜在低容低密、园林和物业,但如此低密地块不做别墅、洋房等高端产品,有点浪费了。另外,十三妹看完很多恒大楼盘的户型后,要隔空@许老板,你家的户型真的需要升级改良了。



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文|十三妹    编|七小剑

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